Размер:
Цвет:

Ответы Службы на вопросы органов местного самоуправления по применению норм законодательства

Вопрос: О передаче выдачи разрешений на ввод объектов службе жилищного и строительного надзора?

Ответ: Согласно пункту 13 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в течение трех дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший такое разрешение, направляет копию такого разрешения в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.

Вопрос: Правомочно ли передавать выдачу разрешений на строительство объектов нефтяников с регионального уровня на муниципальный?

Ответ: В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами, к числу которых относятся объекты нефтяников (за исключением работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), - федеральным органом управления государственным фондом недр (Роснедра).

В Ханты-Мансийском автономном округе – Югре выдачу разрешений на строительство таких объектов осуществляет Департамент строительства автономного округа на основании договорных отношений между органами власти Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Роснедра.

Положениями части 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что законами субъекта Российской Федерации в случаях, установленных федеральными законами, может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года. Если такой закон принимается, то в нем описывается, в какой мере в подготовке документации и принятии решений продолжают участвовать органы местного самоуправления.

На сегодняшний день положения федерального законодательства о возможной передаче полномочий по выдаче разрешений на строительство объектов, связанных с пользованием недр, на муниципальный уровень и соответствующие решения на региональном уровне не принимались.

Вопрос: Порядок оформления формы актов осмотра при выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию?

Ответ: Службой разработаны и направлены в органы местного самоуправления автономного округа методические рекомендации «О порядке проведения осмотров зданий и сооружений органами местного самоуправления в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности», содержащие форму акта осмотра построенного, реконструированного объекта капитального строительства, проводимого органом местного самоуправления, в соответствии с частью 5 статьи 55 ГрК РФ.

Вопрос: Возможно ли размещение ИЖС на межселенной территории?

Ответ: В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» межселенными называются территории, находящиеся за границами поселений в составе муниципального района.

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

В силу статьи 77 ЗК землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Исходя из положений статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок); при этом полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

В соответствии с п. 1 ст. 81 ЗК гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с указанным Кодексом, Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

С учетом изложенного, использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается.

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут относиться либо к категории земель населенных пунктов (приусадебный участок), либо земель сельскохозяйственного назначения (полевой участок) без права возведения на нем зданий и строений. Следовательно, что размещение ИЖС возможно только в границах населенного пункта.

Вопрос: Возможна ли выдача разрешения на отклонение от предельных параметров, если объект уже построен?

Ответ: Градостроительный кодекс предусматривает возможность получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. Порядок предоставления такого разрешения установлен в ст. 40 ГрК РФ.

Установленная правилами землепользования и застройки возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства с учетом положений ст. 40 ГрК РФ не свидетельствует о безусловном праве лица, осуществляющего строительство, выйти за пределы градостроительного регламента. Соответствующие отклонения допускаются лишь в установленном законом (ГрК РФ) порядке при получении необходимого разрешения, которое, в свою очередь, должно содержать мотивированные причины несоблюдения установленных параметров строительства. Иное означает умышленное нарушение застройщиком установленных градостроительным законодательством норм и правил, в том числе локального характера.

Соответственно сначала необходимо получить разрешение на отклонение от предельных параметров в порядке, предусмотренном ст. 40 ГрК РФ, а за тем получить разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства после получения разрешения на строительство объекта, расценивается судебными органами как недопустимое узаконивание самовольной постройки в обход существующим нормам законодательства.

Кроме того, как положительное, так и отрицательное решение главы местной администрации об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства должно быть мотивировано. Это следует из положений ст. 40 ГрК РФ и положений Закона N 131-ФЗ. Отсутствие в решении причин его принятия является основанием для признания его недействительным.

Вопрос: Возможно ли внесение изменений в ПП и ПМ (или только разработка нового ПП и ПМ на элемент планировочной структуры и отмена на данный элемент в ранее утвержденном ПП и ПМ?

Ответ: ГрК РФ предусматривает возможность внесения изменений в документацию по планировке территорий путем утверждения отдельных частей такой документации. Определен порядок внесения изменений в ДПТ (ч. 21 ст. 45 ГрК), и уточнены нормативные требования к ней (ч. 10 ст. 45, ч. 13.1 ст. 46 ГрК РФ).

Вопрос: Если генеральным планом и правилами землепользования и застройки объект с санитарно-защитной зоной (далее – СЗЗ) определен к переносу в промышленную зону, но показана существующая СЗЗ, то при формировании земельного участка, попадающего в такую СЗЗ, необходимо ли это учитывать и означает ли это, что формирование земельного участка возможно только после переноса объекта с СЗЗ?

Ответ: В силу требований ст.56 Земельного кодекса РФ особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах являются ограничениями прав на землю. При этом ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранных зон.

Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно положениям ст.106 Земельного кодекса РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В случае, если зона с особыми условиями использования территории установлена на определенный срок, а также в случае, если положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида предусмотрено прекращение существования такой зоны одновременно с прекращением существования объекта, в связи с размещением которого она установлена, по истечении указанного срока, со дня прекращения существования указанного объекта данная зона прекращает существование, при этом принятие решения о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории не требуется.

Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 Земельного кодекса РФ:

1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства;

2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

Вопрос: По каким стандартам определить качество градостроительной документации?

Ответ: Понятие «качество градостроительной документации» имеет сложносоставной характер, и включает в себя соответствие такой документации требованиям, установленным законодательством, к составу и содержанию, соответствие проектных решений такой документации требованиям, предусмотренным сводами норм, правил и других регламентирующих документов, а также соответствие данной документации положениям утверждённых градостроительных документов высшего уровня.

Кроме того градостроительная документация должна быть максимально информативна, вместе с тем проста для понимания и восприятия.

Основная задача органов архитектуры и градостроительства муниципальных образований как раз и заключается в качественной подготовке градостроительной документации, а в случае, когда такая документация подготавливается сторонними организациями, в возможности определить качество её подготовки по вышеуказанным критериям.

В настоящий момент законодательством не установлены стандарты определения качества градостроительной документации.

В ниже приведённой таблице указана система соответствия градостроительной документации в отношении её основных функций и соответствия градостроительным документам.

СИСТЕМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Наименование документа

Основные функции

Градостроительные документы, которым должен соответствовать

Схема территориального планирования РФ

Описание объектов федерального значения, подлежащих размещению на территории РФ

-

Схема территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ

Описание объектов регионального значения, подлежащих размещению на территории субъекта РФ

РНГП, схема территориального планирования РФ

Схема территориального планирования муниципального района

1) описание объектов местного значения, подлежащих размещению на территории муниципального района;

2) функциональное зонирование межселенных территорий;

3) установление и изменение границ населенных пунктов в пределах межселенных территорий

РНГП, МНГП муниципального района, схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ

Генеральный план городского округа

1) описание объектов местного значения, подлежащих размещению на территории городского округа;

2) функциональное зонирование городского округа;

3) установление и изменение границ населенных пунктов в пределах городского округа

РНГП, МНГП городского округа, схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ

Генеральный план поселения

1) описание объектов местного значения, подлежащих размещению на территории поселения;

2) функциональное зонирование поселения;

3) установление и изменение границ населенных пунктов в пределах поселения

РНГП, МНГП поселения, схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ, муниципального района

Правила землепользования и застройки

1) территориальное зонирование территории поселения (городского округа);

2) определение град. регламентов установленных территориальных зон

Схемы территориального планирования РФ, субъекта РФ, генплан поселения или городского округа

Проект планировки и проект межевания территории

1) определение границ территорий общего пользования;

2) определение границ земельных участков, подлежащих образованию в пределах элемента планировочной структуры;

3) основание для изъятия земельного участка;

4) основание для подготовки проектной документации на линейный объект, в рамках проекта КОТ, развития застроенных территорий

РНГП, МНГП, схемы территориального планирования всех уровней, генплан, ПЗЗ

Региональные нормативы градостроительного проектирования

1) определение расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального значения;

2) определение предельных значений показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения (опционально)

-

Местные нормативы градостроительного проектирования

Определение расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения

РНГП

Вопрос: Каким образом осуществить постановку на ГКН и регистрацию права собственности объекты ИЖС?

Ответ: В соответствии с частью 1.2 статьи 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект ИЖС или садовый дом и прилагаемые к нему документы.

Вопрос: При направлении в органы Росреестра разрешения на ввод объекта ранее зарегистрированного как объект незавершенного строительства, Росреестр отказывает, так как снять с учета незавершенный объект капитального строительства может только правообладатель. Как правильно действовать?

Ответ: В случае не направления в установленный срок органом местного самоуправления указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности запрашиваются органом регистрации прав у органа местного самоуправления по правилам, предусмотренным частью 2 статьи 33 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Вопрос: Каким образом рассчитывают сумму государственной пошлины?

Ответ: Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.

Государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Госпошлину следует оплатить до подачи документов в орган регистрации права, но данный платеж не гарантирует, что регистрация права собственности обязательно состоится. Однако в некоторых случаях госпошлина (частично или полностью) должна быть возвращена ее плательщику.

Уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае:

•      Отказа лиц от совершения сделки (купли, продажи, дарения) до обращения в орган регистрации права (Росреестр);

•      Уплаты в большем (излишнем) размере, чем это предусмотрено законодательством.

Основанием для возврата излишне уплаченной государственной пошлины является заявление плательщика.

Указанное заявление подается в Росреестр, уполномоченный совершать юридические действия, за которые уплачена государственная пошлина. К заявлению о возврате прилагаются:

1.     Подлинные платежные документы в случае, если государственная пошлина подлежит возврату в полном размере;

2.     Копии указанных платежных документов, если сумма подлежит возврату лишь частично;

3.     Реквизиты банка и счет, на который поступят возвращаемые средства.

Заявление о возврате излишне взысканной суммы государственной пошлины может быть подано в течение трех лет со дня уплаты. Возврат производится в течение одного месяца со дня подачи указанного заявления.

Государственная пошлина не возвращается в случае:

•      Прекращения государственной регистрации прав на основании заявлений сторон (возвращается только половина суммы);

•      Отказа по обоснованному решению регистратора в государственной регистрации прав.

При повторном обращении с заявлением о регистрации объекта недвижимости, по которому было ранее отказано, оплачивать госпошлину придется еще раз.

Вопрос: Что делать если жилой дом уже построен и отражен в топографической съёмке территории, и при проведении проверки соответствия параметров указанным предельным параметрам установленным правилами землепользования и застройки и проектом планировки и уведомление об окончании строительства подтверждает это, осмотр объекта не проводится? Т.е. проверка всех соответствий это только документарная проверка? Зачастую факт и сведения на бумаге не совпадают между собой!

Ответ: Согласно положениям ч. 19 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит проверку соответствия параметров, указанных в уведомлении об окончании строительства построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Вид и форма указанной проверки законодательством не установлены.

         Вместе с тем, результаты такой проверки должны быть объективными и документально подтверждёнными, так как от них зависит реализация прав граждан на беспрепятственное использование принадлежащего им имущества (земельный участок, построенный объект капитального строительства).

         При таких обстоятельствах, в рамках указанной проверки, наиболее вероятным представляется осуществлять измерения параметров объекта (сведения об отступах от границ земельного участка) и действующих ограничений застройки (красные линии, ЗОУИТ) с применением сведений и топографической основы Росреестра.

Также органы местного самоуправления поселений и городских округов в соответствии с п. 7) ч. 1, п. 8) ч. 3 ст. 8, ч. 11 ст. 55.24 Градостроительного кодекса уполномочены проводить осмотры эксплуатируемых зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдавать рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в случае поступлении в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения зданий, сооружений заявлений физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений.

Осмотр зданий, сооружений проводится в соответствии с Порядком проведения такого осмотра, установленного представительным органом поселения, городского округа муниципального образования. По результату осмотра органы местного самоуправления направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений.

Методические рекомендации по порядку проведения осмотров зданий и сооружений, в случаях, установленных законодательством о градостроительной деятельности размещены на официальном сайте Службы jsn.admhmao.ru в разделе «Деятельность» и далее, в разделе «Осуществление полномочий в области контроля соблюдения органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности» и далее, в разделе «Нормативные документы».

Вопрос: Прошу пояснить о необходимости проверки проектной документации на соответствие технико-экономических параметров зданий, строений и сооружений, а также на соответствие строительных норм и правил при предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство и (или) реконструкцию.

Ответ: В соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, состав и требования к содержанию разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, проектная документация, вне зависимости от необходимости ее представления на экспертизу, должна соответствовать требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87.

В силу положений части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Приказа Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" технико-экономические характеристики объекта капитального строительства, установленные проектной документацией на создание объекта, подлежат отображению в разделе 4 формы разрешения на строительство. Проверка таких параметров органами местного самоуправления, при выдачи разрешения на строительство объекта, осуществляется исключительно на соответствие градостроительному плану земельного участка.

Необходимо отметить, что проверка установленных проектной документацией технико-экономических параметров объекта в обязательном порядке осуществляется при вводе объекта в эксплуатацию, в том числе в рамках осмотра построенного объекта предусмотренного частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в случае, когда за строительством объекта не осуществлялся государственный строительный надзор) и в силу положений пункта 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации несоответствие параметров построенного объекта требованиям проектной документации является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом следует учитывать, что в соответствии с частью 5 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Опубликовано: 26.11.2018 12:14        Обновлено: 26.11.2018 12:14